（一）房地产业运行情况

    在国家宏观调控政策影响下，我市房地产业投资增速过快势头和房地产开发用地供应总量得到控制，房地产信贷增幅趋缓，商品房价格稳中有升，投机性购房得到了进一步遏制，房地产供求关系得到一定改善。

    1、房地产投资得到控制。至6月底全市完成房地产投资49.39亿元，同比下降3.7%，其中完成商品房建设投资额30.02亿元，同比增长0.3%，增幅比去年同期增长0.8个百分点；完成土地开发投资额1.69亿元，同比增长24.9%，增幅比去年同期增长84个百分点。

    2、土地购置面积增幅回落。至6月底，全市购置土地面积18.14万平方米，同比下降8.2%;土地购置费为16.71亿元，同比下降20.3％。

    3、住房消费更趋理性，市场放量不断增大。至6月底全市批准可预售面积66.97万平方米，本年实际预售成交面积117.71万平方米;上年批准可预售面积（结转）429.10万平方米，上年实际销售211.65万平方米，合计仍有166.71万平方米的商品住房处于可售状态。至6月底，商品房空置面积25.45万平方米，比去年同期增长35.1个百分点，其中空置1-3年商品房为15.87万平方米，同比增长154％。

    4、二手房交易日趋活跃。至6月底，全市完成二手房交易件数5362件，同比增长110%，交易面积96.98万平方米，同比增长113%,交易金额23.775亿元，同比增长103%。

    5、房地产开发规模小幅下降。至6月底，全市房屋施工面积1082.54万平方米，同比下降2.1%；新开工面积173.19万平方米，同比下降8.1%；商品房竣工面积25.44万平方米，同比下降56%。

    6、商品房销售面积小幅下降，销售平均价格上扬明显。至6月底，全市商品房销售面积104.41万平方米，同比下降4.9%;商品房平均销售价格5301元/平方米，同比增长15.1%。

    （二）值得关注的几个问题

    当前，我市房地产宏观调控进入了关键时期，房地产开发的内外环境发生了较大变化，调控预期目标尚未实现。我市房地产市场发展“南北”仍不平衡。

    1、局部地区结构矛盾依然突出。一是部分地区如温岭、玉环房价仍高位运行，城镇房价与家庭收入比比值偏大；二是部分县（市、区）商品房供大于求，供需矛盾相当突出；三是空置率增加；四是套型面积偏大，中小套型住宅占住宅总量的比重偏少。

    2、住房保障工作滞后。从2005年起廉租住房工作已列入市委、市政府为民办实事工程，并在2006年底完成了城镇低保家庭住房困难户的“应保尽保”工作。但仍存在三方面的问题：一是廉租住房保障资金筹措机制尚未建立，廉租住房保障过于偏向于租金补贴，实物配置较少；二是住房公积金收集面不广，仍局限于机关干部、企事业单位工作人员，没有向民营企业等方面扩大；三是经济适用住房建设规模偏小、标准偏高，市场供应量偏小，供应对象狭窄，有些县（市、区）至今未实施经济适用房制度。

    3、房地产企业资金紧，抗风险能力较低。我市房地产资金主要来自银行贷款和商品房定金和预售款，房地产企业的自有资金仅为房地产投资资金来源的9%。前期一些房地产开发企业盲目扩大开发规模，在销售不畅、融资不畅的情形下，造成资金压力就更大，出现部分在建楼盘因资金不到位而停建的现象。与此同时，我市部分房地产企业与加工业等其他行业整合加快，非银行融资时有发生，体外融资的增加会影响银行资金的安全性。

    （三）成因分析

    除北三县外，当前我市其他县（市、区）房价涨幅明显，房价总体上呈上升趋势。在流动性过剩，自住性需求、改善性需求和投资性需求的刺激下，我市楼市逐渐升温，高档住宅供不应求，一些县、市近期土地出让价格屡创新高。虽然各级政府对住房价格的控制力度在加大，但成效却不大。原因有以下几方面：

    1、住宅的基本需求和改善需求双上升。目前，我市正处城市化加速、国民经济快速增长、居民收入快速增长阶段。2006年全市商品房均价4726元/平方米，同比增长12.8%，同时GDP和城镇居民可支配收入增速分别为17.23%和9.4%。城市化进程加快，城市人口每年都在增加。住房已上升为居民生活需求满足的主要方面。

    2、住宅的有效供给偏小，结构不合理。在宏观调控下，虽然存量土地开发能满足住房市场需求，但由于前期市场的不明朗，信贷支持的减小，大部份开发企业减少了土地的购置并放慢了开发速度，加上土地供给的减少，造成了市场上住宅的有效供给偏少，在需求不变的情况下，供给减少了，必然导致价格上涨。目前我市住宅消费已进入了高消费时期，别墅等高档住宅小区供不应求，价格也一路走高，加上小套型户型的饱和，致使市场上中小户型普通商品房和经济适用房供应比重偏低。

    3、房价成本决定了房价总体走势上升。房地产业的主要因素是土地，土地资源属稀缺性、不可再生性资源。加上拆迁成本和住宅品质的提高及住宅建设所使用的原材料价格、人工工资等提高，拉动了住宅造价的持续上升。

    （四）下阶段工作重点

    1、认真落实住房建设规划，增加住宅有效供给。调控房地产要以增加住宅有效供给为主导目标，供给的增加是房价稳定的基础。必须认真落实城市总体规划、住房建设规划，强化住房建设规划对楼市的引导作用，严格控制住房建设结构比例要求，提高保障性住房的建设供应量，提高房屋性价比，平衡市场供求关系。

    2、强化房地产市场监管，增加市场透明度。通过调整土地政策和编制、执行城市规划，来保证合理的房地产开发用地和节约用地；强化法制、加强监管，规范企业经营行为；加快房地产信息网络建设，提高信息透明度；打击操纵市场，查处违纪违规行为，维护市场交易秩序，构造有利于房地产业健康发展的市场环境和法制环境。

    3、着力推进住房保障工作，缓解群众“住房难”。完善住房保障是完善社会保障体系的重要方面和构建和和谐社会的要求，也是顺利推进住房改革的重要条件，政府在规范和培育商品房市场的同时，重点要把完善以廉租住房、经济适用住房、低收入家庭住房和限价房为主的住房保障体系工作放在首位。通过税收、利率、公共投资、行政手段实现房地产开发收益的公平分配。

    4、住房结构应由市场来调整。调整住房结构，增加中低价位商品房和中小户型供给，作为引导开发企业向大多数人满意的方向发展，应该是好的，但不宜做政策规定。一是房地产市场的供求关系变化非常快，开发企业对于房屋的户型、面积、品质、价位、销售对象以及市场前景等等市场信息掌握得远比政府和市场掌握得充分。开发企业自主经营、自负盈亏，有权根据市场供求关系自主决策商品房的品种结构；二是中低价位和中小户型的?。虽然中小户型商品房的总价款比较低，但单位房价还是很高的。三是政府调控房地产主要是调整产业结构，保证房市的供需平衡，稳定房价。