一、运行情况

    今年以来，我市的房地产业继续认真贯彻国家宏观调控政策，特别是在政府控制房价、优化住房结构、加强土地控制、信贷控制的宏观背景下，一季度房地产市场总体呈理性发展态势，具体表现为“五升三降”。

    ——“五升”

    1、房地产开发投资保持适度增长。一季度全市实际完成投资24.59亿元，同比增长7.2%，增幅比去年同期回落2.5个百分点，其中完成商品房建设投资额12.96亿元，同比下降3.2%，增幅比去年同期下降15个百分点；完成土地开发投资额1.6亿元，同比增长44.9%，增幅比去年同期增长26.5个百分点。

    2、在建面积保持稳定，新开工面积保持略有增长，竣工面积锐减，进一步说明施工进度放缓。由于前几年我市商品房的持续热销，房地产企业购置土地较多，近年陆续开发施工，施工面积延续去年的增长态势呈惯性增长。全年全市房屋施工面积为1000.93万平方米，同比减少1.4%。其中新开工面积为135.42万平方米，同比增长9.2%，增幅比去年同期回落1.6个百分点；房屋竣工面积为13.27万平方米，同比下降64.5％，增幅比去年同期回落101个百分点，为房屋施工面积的1.32%，进一步说明开发商根据市场环境不同，放缓了项目施工进度。

    3、消费更趋理性，市场需求受到抑制，空置增量偏大。目前，我市房地产市场投机性需求基本消失，因拆迁引起的“被动型”需求锐减，自住性需求已成为市场主导，楼市显得清闲，成交面积放缓。从销售情况分析，一季度全市批准可预售面积32.83  万平方米，本年实际预售成交面积66.7万平方米;上年批准可预售面积（结转）429.10万平方米，上年实际销售210.5万平方米，合计仍有151.9万平方米的商品住房处于可售状态。至3月底全市商品房空置面积 28.02万平方米，比去年同期增长19个百分点，其中空置1-3年的商品房为18.28万平方米，增长158.2％。

    4、二手房交易市场有所回暖，市场交易有所增加。一季度全市完成二手房交易件数2540件，同比增长32.8%，交易面积50.78万平方米，同比增长54.02%,交易金额11.92亿元，同比增长18.25%。这主要由于春节期间，回流的资金和人员对市场有一定的刺激，促使市场有所活跃。且市场上可选房源数量逐渐增加，一季度新增可选房源达1764件，与06年合计有近7500件房地产、近90万平方米商品住宅可供选择。

    5、期房价格有所攀升，现房价格基本稳定，市场进一步分化。一季度全市商品住宅平均销售价格为5163元/平方米，比去年同期价格增涨9.2％。主要是因成本升高和新政影响，去年下半年以来我市的高端品质住宅和别墅、排屋类房屋销售一路看好，出现了供不应求现象，造成期房价格有较大的提高，拉动我市商品房平均价格的上扬，而现房价格保持稳定。同时由于居民住房消费趋于理性以及开发商对销售市场定位变化，房地产市场竞争规律和价值规律开始发挥作用，土地获得的难度和成本加大，房价也由原来的普遍上涨，逐步转为因商品房的区位、品质、环境及配套设施等差异，而出现了消费受众细分和销售价格的差异。

    ——“三降”

    1、土地购置面积大幅减少，开发投资变得谨慎。由于国家调控政策频出，政策面趋于明朗，开发商对后市也有了一个谨慎判断。今年一季度我市完成开发土地面积15.56万平方米，同比下降49％，一季度购置土地面积15.03万平方米，同比下降16.5%。一季度土地购置费为8.595亿元，同比下降11.6％，开发商处于拿地谨慎期。

    2、商品房成交量减少，市场总体走弱。我市在05年和06年的商品房预售量分别为155.52万平方米和429.1万平方米，实际销售面积分别为166.83万平方米和210.5万平方米，在05年基本持平的基础上，06年我市期房的销售比例仅为可预售面积的50.94％，近一半的商品房处于可售状态，如持币待购的时间过长，观望气氛过浓，易造成持币待购量的逐渐积累，正常的购房受到压抑，这种目前总体走弱的态势到市场趋暖，易造成市场的大起大落。

    3、土地购置量等指标的进一步下降，市场将进一步收缩。目前我市的房地产市场处于施工速度的放缓、竣工面积减少时段，市场情况不容乐观，随着今年宏观调控政策措施的进一步落实，开发环境和开发商信心指数等可能恶化。新的土地限房价、限地价的招拍挂政策未出台，及将住宅建筑套密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅套数)、住宅面积净密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积)两项强制性指标，应作为土地出让的前置条件，落实到新开发的住宅项目中，开发商虽在尝试，但也倍感彷徨。土地购置量等指标相应减少，在今后一定时段内会影响房市的供求平衡，使得整个房地产市场会处于进一步收缩的状态。

    二、我市房地产市场运行中出现的问题

  国家宏观调控的大背景下，我市房地产业经营环境发生深刻变化。调控政策将促使我市房地产行业向更为理性、规范的方向发展，行业资源将重新整合，优胜劣汰机制将逐步完善。结合我市现状， 主要有以下几方面问题：

    1、结构矛盾依然突出，制约市场正常运行。一季度，全国35个大中城市房屋销售价格同比上涨8％，涨幅偏高，我市也存在房价上涨地区差异较大，且部分县市房价涨幅较大的情况，应该引起在座的同志们重视。存在的问题主要是：一是部分地区房价仍高位运行，城镇房价与家庭收入比比值偏大；二是部分县（市、区）商品房供大于求，供需矛盾相当突出；三是空置率增加；四是套型结构面积偏大，中小套型的住宅面积比重较少，2006年我市合计竣工10917套住宅，平均建筑面积达130.15平方米，而90平方米的在建房屋仅为在建面积的1.78％；五是部分地区对保障性、政策性住房的认识不足、支持不够。一般而言，只有供不应求才能导致高房价，但空置率增加足以说明供求失衡，这反映了局部地区房地产市场结构不合理，供应的房子品种、地段、价格与实际需求不相匹配、产销不对路情况仍然存在，不能较好地平衡市场需求。

    2、住房保障工作滞后。2006年宏观调控促使房地产从原来的产业政策向公共政策回归，城镇居民住房保障是作为社会保障的重要组成部分进一步显现，也是构建和谐社会的必然要求。我市在这项工作方面总体上存在滞后现象，表现为：一是廉租住房保障资金筹措渠道不畅，未能按《关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知》（财综[2006]25号）文件精神，建立专户，落实年度城镇廉租住房保障资金；二是政府保障性住房不足，面向大众层面的不够。反映在社会层面，住房的苦与乐、住房的高水平与部分住房困难户、特困户并存，普通商品房、特别是经济适用房面向社会的程度不高，因此需研究探索既符合现行政策又具有操作性、又能提高社会保障水平的“公共政策性用房”的办法，整合资源，为困难群众提供住房保障。三是保障形势需多样化、保障程序需规范化、保障宣传需大众化。住房保障作为一项民生工程，需进一步整合经济适用房、廉租房等资源，对廉租房建立三种形势（实物配租、租金补贴、租金核减）并存互补的局面，使廉租住房更趋人性化，建立住房保障档案，实施住房保障动态管理，加大住房保障宣传，切实解决市民的住房需求。改善住房困难户的住房条件。

    3、部分房地产企业资金紧，抗风险能力不强。这从房地产项目施工进度放缓就能说明，因为进度放缓的主要原因是房地产开发企业资金保障度下降。央行去年以来几次提高存款准备金和存贷款利息，使各商业银行的可贷款资金总量减少，从而使信贷政策趋紧，银行融资通道不仅速度慢了，且条件变得苛刻起来，不仅需要信用担保，还得增加抵押物等。在此情况下，房地产开发企业的资金链受到挤压，如资金不够宽裕的就容易出现危机。信贷政策的偏紧使我市部分房地产企业面临较大的资金压力，据调查，我市房地产资金主要来自银行贷款和其它资金来源（商品房定金和预售款），而房地产企业的自有资金仅为房地产投资的1/3，而目前的市场观望环境，销售压力大，造成资金压力就更大。由于银行对房地产融资比较严格，使我市部分房地产企业与加工业等其他行业整合加快，非银行融资也时有发生，体外融资的增加会影响银行资金的安全性。

    4、市场观望已从最初的政策性观望转为市场性观望。今年新的宏观调控政策进一步布置，房地产市场从06年的政策频出转?投资市场，使得房地产市场较为冷清，国家的房地产企业土地增值税清算、提高存贷款准备金率、提高存贷款利息等，进一步加强房地产市场政策措施的引导和调控，使居民一般不会轻易投资和消费，这样就形成了消费者对市场本身的担忧，这从我市房地产市场进一步走弱可以看出。

    三、从两会看房地产

   今年的全国人大政府工作报告，不仅谈房地产方面篇幅比往年多得多，而且有较新的提法。一是给目前的房地产市场予以较清楚的定位，提出了要确立“具有中国特点的住房建设和消费模式”的目标，明确我国的房地产市场是一个消费者的市场，并不是一个投资品市场或是以投资需求为主的房地产市场，发展住房建设的目标就是要满足广大居民的生存需求；二是要建立一个满足绝大多数民众住房需求的普通商品房市场，作为一个消费品市场，政府要有一定乃至一系列的政策来保护住房消费者的利益，并采取相应的信贷、财政、土地等政策遏制市场的投机行为。强调房地产业的发展重点是面向大众的普通商品住房，解决低收入家庭的住房问题，既要保护消费者的利益，加强房价监管和调控，保持房地产价格处于一个合理的水平。这些要求我市的房地产行业按照06年的调控精神，优化住房结构比例，加强住房保障，推出面向大众、适合当地消费水平的住宅，政府层面今后一段时期内应将推进与建立住房建设和消费的新模式作为重点，建立多层次、多渠道和中、短期目标相结合的住房保障和消费模式，使房地产调控政策和市场秩序整顿更具有针对性和可操作性，从而促使我市房地产市场更加理性健康的发展。

    四、下一步工作重点

    1、认真落实住房建设规划，实现供地、建房、拆迁的有序实施。认真落实城市总体规划、住房建设规划，强化住房建设规划对楼市的引导作用，严格控制住房建设结构比例要求，提高保障性住房的建设供应量，合理引导住房供给和需求。

    2、加强房地产市场监督检查，贯彻、整顿和规范房地产交易秩序和行为。依据有关规定，积极开展房地产市场交易秩序专项整顿，严格查处房地产开发经营过程中的违法违规行为。引导房地产企业及从业人员树立守法意识、品牌意识、诚信意识，促进我市房地产市场秩序的进一步规范。

    3、加大保障性住房供应，缓解群众住房难问题。完善以廉租住房、经济适用住房、低收入家庭住房和限价房为主的住房保障体系。加大廉租住房的保障力度和覆盖面，有步骤地将廉租住房制度保障范围扩大到低收入住房困难家庭；建立城镇廉租住房保障资金专户、落实城镇廉租住房保障资金，开展多种形势的城镇住房保障。各县（市、区）要严格落实以财政预算为主、住房公积金增值收益相结合的廉租住房资金筹措机制，确保土地出让净收益5%用于廉租住房建设，形成稳定的保障资金来源，并专项用于城镇住房困难户的住房保障。进一步规范发展经济适用住房，及时解决建设中存在的问题和困难，不断加快建设力度和进度，缓解群众住房难问题。

    4、大力引导合理的住宅消费,形成梯度消费观念。建立符合我市居民的住房建设和消费模式，充分利用国家财政税收、信贷经济手段，宣传和引导开发商建造节能省地型住宅，从住宅的“四节”与环境生态指标、户型与套型面积、建筑形态、住宅基本性能等方面改善住区环境和质量，形成布局合理、资源节约、环境友好的新住宅建设模式，正确引导住宅建设与消费，基本满足各收入阶层人群合理的住房需求。

    5、加强市场监测，增强市场透明度。充分利用城镇住房状况调查成果和现有信息系统平台，加强基础数据的整理、分析，重点关注商品住房用地供应总量、建设总量、住房结构比例、价格等指标变化情况和市场发展中的突出问题。同时根据已建立的房地产市场信息月报制度，定期发布较全面、完整、准确的房地产市场信息，正确引导市场消费，实现住房供需总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的目标。